港陆证券 11月份房地产市场相关数据出炉

国家统计局15日发布的最新商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降。但值得关注的是，11月份房价环比上涨的城市数量有所增加，年底置业需求有所释放。

具体来看，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

二手住宅方面，11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，根据计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，较10月份跌幅有所收窄，环比指标表现有所改善。他表示，11月份，年底置业需求开始积极释放，叠加新房价格优惠力度较大，购房者入市信心有所增强。

58安居客研究院院长张波表示，从数据来看，新房市场靠核心城市改善型房源实现局部企稳，二手房因挂牌量增长带动市场“以价换量”扩大化，城市能级和基本面分化持续加剧。

“短期来看，市场将延续二手刚需价跌量稳、新房核心板块改善支撑力强的格局，中长期则需关注中央层面后续政策落地带来的持续性效果。”张波进一步表示，当下政策聚焦激活交易流通，价格端走势仍与市场信心密切相关，核心城市未来或因需求韧性出现跌幅收窄，但整体市场仍处于筑底蓄力阶段。

张波介绍，整体来看，上海、合肥、杭州等少数核心城市实现同比或环比正增长，以上海为例，其144平方米以上户型新房价格同比涨幅达6.7%，显示出改善需求供需稳定的态势。

值得注意的是，市场预期正出现积极变化。根据国家统计局数据，11月份房价环比上涨的城市数量有所增加，从上月的6个变为8个。同时房价下跌的城市数量减少，即从此前的64个变为现在的59个。与此同时，58安居客研究院12月在线问卷显示，2026年明确计划买房的用户占比达34.61%，较年中调研提升11.63个百分点；持币观望用户占比降至33.56%，降幅超15个百分点，市场观望情绪有所缓解。

在此背景下，张波认为，未来在政策托底下，刚需在核心城市率先释放，市场有望呈现二手房量价齐稳，新房核心改善企稳的趋势。他认为，在“十五五”期间，应进一步清理住房消费不合理限制、推动好房子建设，房地产将逐步过渡到高质量发展阶段，房企竞争将更聚焦品质，适老型住房、绿色智能住宅等产品占比或提升，匹配人口老龄化与家庭小型化需求趋势。

中央经济工作会议指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来房地产政策不能局限于行业自身的循环，而需立足国内大市场建设的全局视野。具体而言，在城市更新、不动产REITs、“好房子”、全生命周期安全管理等多方面充分挖掘潜能，将有效牵引需求、激发潜力，推动行业构建与新发展格局相适配的新发展模式。

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